DTI (Debt to Income) 과 LTV (Loan to Value Ratio): 개념과 부동산 시장 영향

DTI (총부채상환비율: Debt to Income)의 정의

담보대출 신청시 금융기관이 채무자의 상환능력을 알아보는 기준치가 되는 비율입니다.   DTI (총부채상환비율)은 채무자의 연간 채무액의 합을 채무자의 연간 수입과 비교해서 산출하는 수치로, 이 수치가 낮을수록, 즉 수입이 높고 상환해야 하는 연간 대출금액이 낮을수록 상환능력이 높다고 보고 있습니다. 

DTI (총부채상환비율) =   연간 부채상환액 /  연간 수입

DTI (총부채상환비율)는 정부가 부동산 시장을 조절하기 위해서 기준금리와 함께 사용하는 정책적 도구로, 흔히 부동산 시장이 침체되었다고 판단하면 DTI 규제를 완화시켜 일반인들이 금융기관에서 대출을 받는 것을 용이하게 만들어, 주택 거래를 활발하게 만드는데 사용하고 있습니다.   또한 부동산 시장이 과열되었고 가계부채로 인한 부담이 크다고 판단되면, 다시 DTI 규제를 부활시켜 부동산 시장을 조절하는 역할을 하고 있습니다. 

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DTI 규제가 부동산 시장과 은행권에 미치는 영향

만일 정부가 가계부채의 문제가 심각하다고 판단되어, DTI 규제를 통해 부동산 시장의 통제에 돌입하게 되면

1) 금융권의 대출수익은 줄어들지만, 부실대출 비율이 줄어들어 은행의 건전성은 향상될 것으로 보입니다. 

2) 부동산의 경우에는 대출이 줄어들어 부동산 시장은 안정에 들어가고, 심할 경우 침체기에 돌입할 수 도 있습니다. 

3) 또한 DTI 규제로 인해 부동산 시장으로 향하던 자금이 주식시장으로 옮겨지면서, 주가가 상승할 가능성도 배제할 수는 없습니다.  

LTV (주택담보대출비율: Loan to Value Ratio)

LTV (주택담보대출비율)는 간단히 말해서 주택담보대출을 받을 때 최대대출가능비율을 말합니다.   일반적으로 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 주택의 시가 대비 받을 수 있는 최대 대출금액의 비율을 의미 합니다. 

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현재 LTV (주택담보대출비율)은 70%로, 지역에 관계없이 일괄적으로 70%를 유지하고 있습니다.   즉 만일 주택의 시가가 5억원 이라면, LTV가 70%일 경우 3억 5천까지 담보대출을 받을 수 있다는 의미 입니다.  

 주택담보대출 가능금액  =  부동산의 시가 x  70%

현재 지난 해 8월 1일부터 실시된 LTV 70% 조치로 인해 지난 1년간의 가계부채가 급격히 증가한 상태 입니다.   신용등급 1-3 등급의 양호한 신용상태의 사람들보다 7-10 등급의 저 신용자들의 대출비율이 급격히 늘어났다고 합니다.   즉 이러한 대출규제를 낮춘 효과가 현재 높은 가계부채를 형성하는데 일조했다고 봐야 할 것 같습니다.