환율의 변동성을 이용한 부동산 투자전략

Posted by 어바나이트
2015.08.20 12:49 분류없음

부동산시장과 외환시장의 관계


왜 환율이 오르면 아파트 가격이 하락할까?

우리는 우리의 금융시장이 개방을 한 이후, 두 차례의 외환위기를 통해서 외환시장과 부동산시장의 관계를 지켜볼 수 있는 기회가 있었습니다.    보통 외환위기의 영향으로 환율이 급등하게 되면, 단기부채가 많고 외채비율이 높은 기업들이 도산을 하게 되고, 이러한 영향이 실물경기에 미치면서 국민들이 사용할 수 있는 실질소득은 감소하게 됩니다.   이로 인해, 부동산의 수요기반이 약해지면서 부동산의 가격도 하락하게 되는 원리 입니다. 


첫번째는 외환위기로 환율이 급등했던 1997년 이었고, 두 번째는 2008년 미국발 금융위기로 외환유동성 위기에 직면하자 환율이 몇 달 사이에 50% 이상 급등하면서 실질소득이 감소한 영향으로 많은 부동산들이 시장에 나왔지만, 매수 세력 또한 사라지면서 서울을 비롯한 수도권 일대의 부동산 가격은 하락하게 되었습니다. 


가장 최근의 부동산 하락은 2012년 중반 이후 유럽의 재정위기 사태로 인해 환율이 상승하는 움직임을 보이자, 부동산이 하락했고, 경매물건 또한 늘어나기 시작했습니다.



환율과 부동산의 상관관계


우리나라 부동산 시장의 동향을 대표할 수 있는 강남의 재건축을 본다면, 높은 환율이 아파트 가격에 어떠한 영향을 미치는지 알 수 있습니다.   



2007년 미국발 금융위기 직전의 원/달러 환율이 930원을 유지했을 당시 은마아파트 가격은 11억대 후반부였습니다.   하지만 1년 후 환율이 1,300원대를 넘어서면서 은마아파트 가격은 9억대로 주저앉게 됩니다.   이후 환율에 따라 등하락을 반복하다가, 미국의 금리인상을 앞두고 있고, 또한 중국발 위기로 환율이 급등하고 있는 요즘 한국의 부동산 시장 경기를 대변 할 수 있는 강남 재건축 경기는 그리 좋지 않습니다.


한국은행 발표에 따르면 2011년 기준, 도시근로자의 88%는 중소기업에 근무 중이며, 전체 가구의 30% 이상은 자영업자 입니다.   이러므로 갑작스러운 환율변화에 대처할 힘이 상대적으로 약한 중소기업들의 어려움이 커지면서, 국민의 실질소득 또한 감소하며, 이러한 영향이 자영업자들에게 미치면서, 전체적으로 부동산에 대한 실질적인 수요는 또 줄어들 것으로 예상됩니다. 

그러므로 환율과 부동산의 관계는 우리나라의 경제구조 면에서 볼 때, 앞으로 더 큰 관계를 보일 것으로 예상됩니다. 


환율의 변동성을 이용한 부동산 투자전략


그러면 이러한 환율의 움직임에 우리는 어떻게 대응해야 할까요?

2008년 미국발 금융위기로 강남 아파트를 비롯한 수도권의 아파트 가격이 하락했을 때, 미국의 교포들과 투자자들이 높아진 환율을 이용해서 아파트와 강남의 수익성 건물들을 저렴한 가격에 매입했던 일을 생각하면 될 듯 합니다.   


당시 금융위기의 여파로 환율이 1,400원대로 치솟고, 부동산 가격이 20% 가량 하락했을 때에, 원화가치의 하락 (환율상승)을 이용한 미국의 투자자들이 상대적으로 강남의 부동산을 매입했습니다.   그 후 6개월 부동산 시장이 어느 정도 회복되고 환율도 하락하자, 부동산을 매도하고 낮아진 환율로 더 많은 달러를 미국으로 송금할 수 있게 되었습니다.   결과적으로 환율과 부동산의 역학적인 관계를 이용함으로 단기간에 높은 수익을 거둔 것입니다.  


pixabay.com



우리도 이와 비슷하게 환율이 상승하는 상황을 우리에게 유리하게 이용할 수 있습니다.


1) 환율 상승이 예상된다면,

아파트에 투자를 하는 시간을 연기하고, 가지고 있는 아파트는 매도하는 현명한 방법입니다.    우리나라 대부분의 가계는 은행에서 대출을 받아 부동산에 투자하는 방식을 취함으로, 환율이 상승하게 되면 자본의 유출을 염려한 정부가 기준금리를 인상시킬 가능성이 많아, 대출금리가 상승함으로 부동산 투자에는 악영향이 될 수 있기 때문입니다.


2) 만일 환율이 지속적으로 상승할 움직임을 보인다면, 

외화예금을 통해 수익성을 높여, 부동산 시장이 하락하고 매도가 넘치는 시기에 외화예금으로 늘어난 자금으로 다시 부동산을 구입한다면, 경기 회복기에 부동산 가격이 상승하면서 더 높은 수익을 올릴 수 있는 기반이 됩니다.   


세계경제가 서로 연관되어 있는 요즘, 환율에 대한 지식은 모든 투자의 기본이 되는 것 같습니다.   올바른 환율전략으로 좋은 투자기회를 만드시는 계기가 되시길 기원드립니다.  



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